Abstract
Questo report documenta la procedura di verifica del Diritto di Prelazione Agraria eseguita nel contesto dell’acquisto delle Ville Chiappella. Descrive l’identificazione dei confinanti, l’uso di un software proprietario per analizzare le particelle catastali, e la generazione di una lista di 25 codici fiscali. Dettaglia infine la verifica delle qualifiche (CD/IAP) tramite visura camerale. Questo documento è parte integrante della preparazione per l’Atto Notarile Ville Chiappella.
Questo documento descrive la procedura di verifica eseguita in merito al Diritto di Prelazione Agraria per la compravendita degli immobili Ville Chiappella siti in Cairo Montenotte. Questa analisi è un allegato tecnico fondamentale per la stesura dell’Atto Notarile Ville Chiappella.
Identificazione e Acquisizione Dati Catastali
La fase iniziale di analisi è consistita nell’identificazione dei proprietari dei terreni confinanti. Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Catasto), abbiamo ottenuto gli estratti di mappa e le visure catastali per immobile relative a tutte le particelle che confinano con i terreni oggetto di compravendita.
Questo include i terreni confinanti a:
- Terreni Lungotorrente
- Terreni oltre Torrente
- Terreni alla Fonte
- Tutte le particelle classificate come pertinenze agricole delle unità abitative.
Metodologia e Software di Analisi
Per gestire questa complessa mappatura di relazioni tra particelle, abbiamo sviluppato un’applicazione software proprietaria in Python, parte del Software per ColivingLiguria. Questo strumento modella ogni singola particella catastale (sia nostra che dei confinanti) come un oggetto software (CadastralParcel). Abbiamo ritrovato i codici fiscali necessari tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
Ad ogni particella vengono associati i suoi dati fondamentali, derivati dalle visure:
- Se è di tipo agricolo (rilevante per la prelazione).
- Se è una proprietà target (una di quelle che stiamo acquistando).
- L’elenco dei codici fiscali dei suoi proprietari.
Il programma esegue poi un’analisi incrociata: identifica tutti i confinanti di ogni nostra particella agricola, filtra automaticamente i confinanti non rilevanti (ad esempio quelli non agricoli o quelli già di nostra proprietà) e genera una lista consolidata di tutti i codici fiscali unici che appartengono a proprietari di terreni agricoli confinanti.
Nel pieno rispetto della normativa sulla privacy (GDPR), i file contenenti i dati catastali sensibili e i codici fiscali dei soggetti coinvolti non sono pubblici e rimangono strettamente confidenziali.
Output: Al termine di questa fase, il software ha generato una lista consolidata di 25 codici fiscali unici, appartenenti ai proprietari dei terreni confinanti agricoli. Questi, per motivi di privacy, non sono pubblicati ma sono comunque presenti in Verifica Prelazione Agraria (Private).
Utilizzo per Consulenza
Questo strumento software proprietario, sviluppato per questa analisi specifica, può essere adattato ed utilizzato come parte dei servizi offerti nella mia attività di consulenza Business Consultancy, per assistere clienti che necessitano di una mappatura e analisi del rischio di prelazione agraria per i loro progetti.
Verifica delle Qualifiche Professionali
Successivamente, si è proceduto alla Verifica delle Qualifiche Professionali per i 25 codici fiscali identificati. L’obiettivo era determinare quali (e se) tra i soggetti identificati possedessero la qualifica di Coltivatore Diretto (CD) o Imprenditore Agricolo Professionale (IAP), come dettagliato nelle note sul Diritto di Prelazione Agraria.
Questa verifica è stata effettuata tramite una Visura Camerale Ordinaria per ogni singolo codice fiscale, utilizzando il portale ufficiale registroimprese.it. Come previsto, la ricerca per codice fiscale ha permesso di identificare immediatamente i soggetti non iscritti (per i quali non sussiste il diritto), e di acquistare la visura solo per i casi in cui la ricerca dava esito positivo.
Esito della Verifica e Conclusioni Operative
Tramite visureinrete.it possiamo verifichiamo l’esistenza di ditte con denominazione identica o simile al nome e cognome dei proprietari. Questo introduce un margine di incertezza dato che un certo proprietario potrebbe avere una ditta, magari non individuale, e che quindi non ha come denominazione il proprio nome. Non essendoci però alcun codice fiscale di Persona Giuridica, possiamo già escludere che ci siano IAP e concentrare la ricerca su CD, i quali sono tipicamente ditta individuale e avrebbero quindi come denominazione il nome e cognome della persona fisica.