Upgrade of Cascina del Noce

—Italiano sotto—

Abstract

Conclusion on Mappale 521: The current rustic building (Mappale 521) is approximately $133{\text{m}}^3$. Our preliminary calculations suggest that by leveraging available building rights, we could potentially construct a new, modern house of over $419{\text{m}}^3$ (approx. 150 m² of internal space).

This is a hypothesis that depends entirely on legal and permit verifications with the municipality. Once these crucial points are confirmed, our internal team of architects, engineers, and our designer will develop the final project.

• Location: Google Maps | Coordinates: 44.402817, 8.253551
• Land Registry: Foglio 29, Particella 521
• Category: C/2 (Warehouse/Storage)
• Surface Area: Gross Surface Area is 54.4 m² across two floors
• Floor Plan: PLANIMETRIA FG 29 MAPP 521.pdf
• Structural Condition: The building is structurally sound and straight, with a solid base of stone and brick. The roof structure is holding up well, though some metal sheet additions need removal. The interior is in a raw state, without flooring, but the upper floor slab is rigid and in good condition.

Renovation and Expansion Potential

This building is one of the project’s greatest assets. Currently, its official designation is C/2 (storage), which is not a habitable category. To transform this into a new, independent house, it must undergo a full renovation and a change of intended use (Cambio di Destinazione d’Uso), respecting all the criteria outlined in Agibilità, Abitabilità e la Destinazione d’Uso.

The current volume is limited and would only allow for a small apartment for ~3 people. However, we have reason to believe we can significantly expand this volume.

Volumetric Calculations (Hypothesis)

Let’s analyse the potential buildable volume.

1. Current Gross Volume ($V_{\text{attuale}}$)

We can estimate the current “Volume Lordo” (gross volume) of the building.

• Total Gross Surface Area (sum of 2 floors): $54.4{\text{m}}^2$
• Gross Surface Area per Floor ($A_{\text{lorda\_per\_piano}}$): $54.4{\text{m}}^2/2=27.2{\text{m}}^2$
• Ground Floor Net Height ($H_{\text{terra}}$): $2.30\text{m}$ (Net area 23.7 m²)
• First Floor Net Height ($H_{\text{primo}}$): $2.20\text{m}$ (Net area 25.1 m²)
• Estimated Slab Thickness ($H_{\text{solaio}}$): $0.20\text{m}$
• Estimated Roof Thickness ($H_{\text{tetto}}$): $0.20\text{m}$

We calculate the gross volume floor by floor, multiplying the gross area of that floor by its total height (net height + slab/roof).

$V_{\text{terra}}=A_{\text{lorda\_per\_piano}}\times (H_{\text{terra}}+H_{\text{solaio}})$

$V_{\text{terra}}=27.2{\text{m}}^2\times (2.30\text{m}+0.20\text{m})=27.2{\text{m}}^2\times 2.50\text{m}=68.00{\text{m}}^3$

$V_{\text{primo}}=A_{\text{lorda\_per\_piano}}\times (H_{\text{primo}}+H_{\text{tetto}})$

$V_{\text{primo}}=27.2{\text{m}}^2\times (2.20\text{m}+0.20\text{m})=27.2{\text{m}}^2\times 2.40\text{m}=65.28{\text{m}}^3$

$V_{\text{attuale}}=V_{\text{terra}}+V_{\text{primo}}=68.00{\text{m}}^3+65.28{\text{m}}^3=133.28{\text{m}}^3$

2. Standard 20% Expansion ($V_{20\%}$)

It is often permitted to expand an existing structure by 20% of its current volume during a major renovation.

$V_{20\%}=V_{\text{attuale}}\times 0.20=133.28{\text{m}}^3\times 0.20=26.66{\text{m}}^3$

To Be Verified

The right to this 20% expansion is a standard assumption in Italian planning but must be verified with the municipality (Comune) for this specific building category (C/2) and zone.

3. Building Rights from Mappale 522 ($V_{522}$)

The Certificato di Destinazione d’Uso Terreni Chiappella states that the adjacent garden, Mappale 522, has its own building rights. We can “use” this volume and attach it to the new Mappale 521 building.

• Total Area of Mappale 522: $1270{\text{m}}^2$
• Area in Zone Bp 4 (Residential @ $0.4{\text{m}}^3/{\text{m}}^2$): $1270{\text{m}}^2\times 30\%=381{\text{m}}^2$
• Area in Zone E (Agricultural @ $0.03{\text{m}}^3/{\text{m}}^2$): $1270{\text{m}}^2\times 70\%=889{\text{m}}^2$

$V_{522}=(381{\text{m}}^2\times 0.4{\text{m}}^3/{\text{m}}^2)+(889{\text{m}}^2\times 0.03{\text{m}}^3/{\text{m}}^2)$

$V_{522}=152.4{\text{m}}^3+26.67{\text{m}}^3=179.07{\text{m}}^3$

CRITICAL Verification

This is our biggest assumption. We must verify with the municipality that the building rights for Mappale 522 have not already been used for the construction of Mappale 521 or other surrounding buildings. We are currently assuming they are fully available.

4. Potential Transferable Rights ($V_{\text{altri\_terreni}}$)

We may also be able to acquire building rights from other nearby parcels.

• Mappale 515: This parcel is owned by the proprietors of Casa del Caco. We plan to acquire this parcel. Let’s assume its building rights are 15% of $V_{522}$. $V_{515}=179.07{\text{m}}^3\times 0.15=26.86{\text{m}}^3$
• Mappale 517: This parcel is not ours, but we could theoretically purchase its building rights. Let’s assume its rights are 30% of $V_{522}$. $V_{517}=179.07{\text{m}}^3\times 0.30=53.72{\text{m}}^3$

To Be Verified

This entire section is hypothetical (“da controllare”). We must verify if (a) these parcels have any available building rights and (b) if those rights can be legally transferred (bought) and “moved” to our Mappale 521 project.

5. Total Potential Volume ($V_{\text{totale}}$)

By summing all these potential sources, we get a hypothetical total volume for the new building.

$V_{\text{totale}}=V_{\text{attuale}}+V_{20\%}+V_{522}+V_{515}+V_{517}$

$V_{\text{totale}}=133.28+26.66+179.07+26.86+53.72$

$V_{\text{totale}}=419.59{\text{m}}^3$

This total volume is more than three times larger than the current building, allowing for a well-sized, modern house to be built (more than tripling the current gross volume).

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Abstract

Conclusioni sul Mappale 521: L’attuale edificio rustico (Mappale 521) ha un volume di circa $133{\text{m}}^3$. I nostri calcoli preliminari suggeriscono che, sfruttando i diritti edificatori disponibili, potremmo potenzialmente costruire una casa nuova e moderna di oltre $419{\text{m}}^3$ (circa 150 m² di spazio interno).

Questa è un’ipotesi che dipende interamente da verifiche legali e autorizzative con il Comune. Una volta confermati questi punti cruciali, il nostro team interno di architetti, ingegneri e designer svilupperà il progetto definitivo.

• Posizione: Google Maps | Coordinate: 44.402817, 8.253551
• Catasto: Foglio 29, Particella 521
• Categoria: C/2 (Magazzino/Deposito)
• Superficie: Superficie Lorda Totale è 54.4 m² su due piani
• Planimetria: PLANIMETRIA FG 29 MAPP 521.pdf
• Condizioni Strutturali: L’edificio è strutturalmente sano e dritto, con una solida base in pietra e mattoni. La struttura del tetto è in buone condizioni, sebbene alcune aggiunte in lamiera vadano rimosse. L’interno è allo stato grezzo, senza pavimentazione, ma il solaio del primo piano è rigido e in buono stato.

Potenziale di Ristrutturazione ed Espansione

Questo edificio è uno dei maggiori asset del progetto. Attualmente, la sua designazione ufficiale è C/2 (deposito), che non è una categoria abitabile. Per trasformarlo in una nuova casa indipendente, deve subire una ristrutturazione completa e un Cambio di Destinazione d’Uso, rispettando tutti i criteri delineati in Agibilità, Abitabilità e la Destinazione d’Uso.

Il volume attuale è limitato e permetterebbe solo un piccolo appartamento per circa 3 persone. Tuttavia, abbiamo motivo di credere di poter espandere significativamente questo volume.

Calcoli Volumetrici (Ipotesi)

Analizziamo il volume edificabile potenziale.

1. Volume Lordo Attuale ($V_{\text{attuale}}$)

Possiamo stimare il “Volume Lordo” attuale dell’edificio.

• Superficie Lorda Totale (somma dei 2 piani): $54.4{\text{m}}^2$
• Superficie Lorda per Piano ($A_{\text{lorda\_per\_piano}}$): $54.4{\text{m}}^2/2=27.2{\text{m}}^2$
• Altezza Netta Piano Terra ($H_{\text{terra}}$): $2.30\text{m}$ (Superficie netta 23.7 m²)
• Altezza Netta Piano Primo ($H_{\text{primo}}$): $2.20\text{m}$ (Superficie netta 25.1 m²)
• Spessore Solaio Stimato ($H_{\text{solaio}}$): $0.20\text{m}$
• Spessore Tetto Stimato ($H_{\text{tetto}}$): $0.20\text{m}$

Calcoliamo il volume lordo piano per piano, moltiplicando la superficie lorda di quel piano per la sua altezza totale (altezza netta + solaio/tetto).

$V_{\text{terra}}=A_{\text{lorda\_per\_piano}}\times (H_{\text{terra}}+H_{\text{solaio}})$

$V_{\text{terra}}=27.2{\text{m}}^2\times (2.30\text{m}+0.20\text{m})=27.2{\text{m}}^2\times 2.50\text{m}=68.00{\text{m}}^3$

$V_{\text{primo}}=A_{\text{lorda\_per\_piano}}\times (H_{\text{primo}}+H_{\text{tetto}})$

$V_{\text{primo}}=27.2{\text{m}}^2\times (2.20\text{m}+0.20\text{m})=27.2{\text{m}}^2\times 2.40\text{m}=65.28{\text{m}}^3$

$V_{\text{attuale}}=V_{\text{terra}}+V_{\text{primo}}=68.00{\text{m}}^3+65.28{\text{m}}^3=133.28{\text{m}}^3$

2. Espansione Standard del 20% ($V_{20\%}$)

È spesso consentito espandere una struttura esistente del 20% del suo volume attuale durante una ristrutturazione importante.

$V_{20\%}=V_{\text{attuale}}\times 0.20=133.28{\text{m}}^3\times 0.20=26.66{\text{m}}^3$

Da Verificare

Il diritto a questa espansione del 20% è un’ipotesi standard nella pianificazione italiana, ma deve essere verificata con il Comune per questa specifica categoria di edificio (C/2) e zona.

3. Diritti Edificatori dal Mappale 522 ($V_{522}$)

Il Certificato di Destinazione d’Uso Terreni Chiappella attesta che il giardino adiacente, Mappale 522, ha diritti edificatori propri. Possiamo “utilizzare” questo volume e annetterlo al nuovo edificio del Mappale 521.

• Area Totale Mappale 522: $1270{\text{m}}^2$
• Area in Zona Bp 4 (Residenziale @ $0.4{\text{m}}^3/{\text{m}}^2$): $1270{\text{m}}^2\times 30\%=381{\text{m}}^2$
• Area in Zona E (Agricola @ $0.03{\text{m}}^3/{\text{m}}^2$): $1270{\text{m}}^2\times 70\%=889{\text{m}}^2$

$V_{522}=(381{\text{m}}^2\times 0.4{\text{m}}^3/{\text{m}}^2)+(889{\text{m}}^2\times 0.03{\text{m}}^3/{\text{m}}^2)$ $V_{522}=152.4{\text{m}}^3+26.67{\text{m}}^3=179.07{\text{m}}^3$

Verifica CRITICA

Questa è la nostra più grande supposizione. Dobbiamo verificare in Comune che i diritti edificatori del Mappale 522 non siano già stati utilizzati per la costruzione del Mappale 521 o di altri edifici circostanti. Attualmente presumiamo che siano completamente disponibili.

4. Diritti Trasferibili Potenziali ($V_{\text{altri\_terreni}}$)

Potremmo anche essere in grado di acquisire diritti edificatori da altre particelle vicine.

• Mappale 515: Questa particella è di proprietà dei titolari di Casa del Caco. Abbiamo in programma di acquisire questa particella. Ipotizziamo che i suoi diritti edificatori siano il 15% di $V_{522}$. $V_{515}=179.07{\text{m}}^3\times 0.15=26.86{\text{m}}^3$
• Mappale 517: Questa particella non è nostra, ma potremmo teoricamente acquistarne i diritti edificatori. Ipotizziamo che i suoi diritti siano il 30% di $V_{522}$. $V_{517}=179.07{\text{m}}^3\times 0.30=53.72{\text{m}}^3$

Da Verificare

Tutta questa sezione è ipotetica (“da controllare”). Dobbiamo verificare se (a) queste particelle abbiano diritti edificatori disponibili e (b) se tali diritti possano essere legalmente trasferiti (acquistati) e “spostati” sul nostro progetto del Mappale 521.

5. Volume Potenziale Totale ($V_{\text{totale}}$)

Sommando tutte queste fonti potenziali, otteniamo un volume totale ipotetico per il nuovo edificio.

$V_{\text{totale}}=V_{\text{attuale}}+V_{20\%}+V_{522}+V_{515}+V_{517}$ $V_{\text{totale}}=133.28+26.66+179.07+26.86+53.72$ $V_{\text{totale}}=419.59{\text{m}}^3$

Questo volume totale è più di tre volte più grande dell’edificio attuale, permettendo la costruzione di una nuova casa di buone dimensioni e moderna (più che triplicando il volume lordo attuale).