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Abstract
Il sistema giuridico italiano prevede un diritto di prelazione agraria, un istituto che mira a favorire la formazione e lo sviluppo della proprietà contadina, consolidando la terra nelle mani di chi la lavora. Questo diritto consente a determinate categorie di soggetti di acquistare un fondo agricolo con preferenza rispetto ad altri acquirenti, a parità di condizioni. Le leggi fondamentali che regolano questa materia sono la Legge 26 maggio 1965, n. 590 e la Legge 14 agosto 1971, n. 817.
Definizione di Coltivatore Diretto
Per stabilire se il diritto di prelazione si applichi, è fondamentale comprendere la definizione di “coltivatore diretto”. Il Codice Civile, all’articolo 1647, fornisce la definizione di base:
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia(1), si applicano le norme che seguono sempre che il fondo non superi i limiti di estensione che, per singole zone e colture, possono essere determinati dalle norme corporative Fonte: Art. 1647 Codice Civile - Brocardi.it
Si specifica inoltre:
Il lavoro dell’affittuario e della sua famiglia deve prevalere su quello di terzi che prestano a qualsiasi titolo la propria attività; cioè deve trattarsi, al più, di piccola azienda agricola famigliare. Ciò distingue la fattispecie in esame dall’affitto di fondo rustico (v. 1628 ss. c.c.).
L’inciso “sempre che il fondo non superi i limiti di estensione che, per singole zone e colture, possono essere determinati dalle norme corporative” è da ritenersi implicitamente abrogato ai sensi del D. lgs. lgt. 23 novembre 1944, n. 369 e del R.D.L. 9 agosto 1943, n. 721.
Leggiamo inoltre in Definizione - Brocardi.it:
Soggetto che coltiva il fondo col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia (v. art. 1647 del c.c.). Affinché possa essere conferita la qualifica di coltivatore diretto, secondo la legge 203/82 devono concorrere alcune circostanze di fatto:
- l’attività agricola deve essere svolta in modo stabile e continuativo;
- la forza lavorativa del coltivatore e della famiglia deve integrare almeno un terzo delle necessità di coltivazione del fondo.
Non e sufficiente che uno sia un coltivatore diretto per poter esercitare il diritto di prelazione ma devono essere rispettati anche altri criteri, elenchiamo questi qua sotto.
Condizioni Necessarie per l’Esercizio del Diritto
Per poter esercitare il diritto di prelazione agraria, un soggetto deve soddisfare una serie cumulativa di condizioni soggettive e oggettive, definite da un complesso normativo che ha come fulcro la Legge 26 maggio 1965, n. 590 e la Legge 14 agosto 1971, n. 817. Di seguito sono riportati i requisiti con i relativi estratti di legge.
1. Qualifica Soggettiva dell’Avente Diritto
L’avente diritto deve rientrare in una delle seguenti categorie:
-
Coltivatore Diretto Confinante:
“Detto diritto di prelazione… spetta anche: … 2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita…”
-
Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) Confinante: La legge ha esteso il diritto anche agli IAP.
“…spetta anche: … 2-bis) all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita…”
Fonte: Legge 14 agosto 1971, n. 817, Art. 7, come modificato dal D.Lgs. 99/2004
-
Società Agricola di Persone: Il diritto è riconosciuto anche a società di persone a determinate condizioni.
“L’esercizio del diritto di prelazione o di riscatto… spetta anche alla società agricola di persone qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese…”
Fonte: D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, Art. 2
-
Società Cooperativa Agricola: Anche le cooperative possono esercitare la prelazione.
“L’esercizio del diritto di prelazione o di riscatto… spetta anche alle società cooperative… qualora almeno la metà degli amministratori e dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto…”
Fonte: D.L. 24 giugno 2014, n. 91, Art. 7-ter
2. Condizione Oggettiva del Fondo in Vendita
Il diritto del confinante è subordinato alla condizione che sul fondo in vendita non vi siano già altri coltivatori diretti con un titolo.
“…purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.”
3. Requisiti Aggiuntivi per l’Avente Diritto
Queste condizioni, previste originariamente dalla Legge 590/1965, si applicano anche al confinante.
-
Periodo minimo di coltivazione del proprio fondo:
“…purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni…”
Fonte: Legge 26 maggio 1965, n. 590, Art. 8, come modificato dall’Art. 7 della L. 817/1971 che ha ridotto il termine da quattro a due anni.
-
Mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente:
“…non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici…”
-
Limite dimensionale (Capacità Lavorativa):
“…ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della, superficie corrispondente alla capacità lavorativa della, sua famiglia.”
4. Criteri di Preferenza in Caso di Più Confinanti
Se più confinanti aventi diritto volessero acquistare, la legge stabilisce un ordine di preferenza.
“Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione o di riscatto… nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell’ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate…”
Fonte: D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228, Art. 7
Verifica degli Aventi Diritto
Per verificare la presenza di potenziali titolari del diritto di prelazione agraria, il primo passo è recarsi al Catasto per ottenere una mappa particellare e le visure dei terreni confinanti, da cui si ricaveranno i codici fiscali dei rispettivi proprietari. Successivamente, utilizzando tali codici fiscali, si deve richiedere una visura camerale presso la Camera di Commercio per ciascun confinante. Se da questa ricerca non emerge alcuna iscrizione come “Coltivatore Diretto” (CD) o “Imprenditore Agricolo Professionale” (IAP) nella sezione speciale del Registro delle Imprese, si può ragionevolmente stare tranquilli, poiché l’assenza di tale qualifica è un elemento fondamentale che esclude la possibilità di esercitare il diritto di prelazione.
Abstract
The Italian legal system provides for an agricultural pre-emption right, an institution aimed at fostering the formation and development of farmer-owned property by consolidating land in the hands of those who work it. This right allows specific categories of individuals to purchase agricultural land with preference over other buyers, on equal terms. The fundamental laws governing this matter are Law no. 590 of May 26, 1965 and Law no. 817 of August 14, 1971.
Definition of a Direct Cultivator
To determine if the pre-emption right applies, it is essential to understand the definition of a “direct cultivator” (coltivatore diretto). The Civil Code, in Article 1647, provides the basic definition:
When the lease pertains to a plot of land that the tenant cultivates predominantly with their own labor or that of their family(1), the following rules apply, provided that the land does not exceed the size limits that, for individual areas and crops, may be determined by corporate norms.
It is also specified:
The labor of the tenant and their family must prevail over that of third parties who provide their services in any capacity; that is, it must be, at most, a small family agricultural enterprise. This distinguishes the case in question from the lease of rural land (see Art. 1628 et seq. of the Civil Code).
The clause “provided that the land does not exceed the size limits that, for individual areas and crops, may be determined by corporate norms” is to be considered implicitly repealed pursuant to Legislative Decree no. 369 of November 23, 1944, and Royal Decree-Law no. 721 of August 9, 1943.
We also read in Definition - Brocardi.it:
A person who cultivates the land predominantly with their own labor or that of their family members (see art. 1647 of the c.c.). For the qualification of direct cultivator to be conferred, according to Law 203/82, certain factual circumstances must concur:
- the agricultural activity must be carried out in a stable and continuous manner;
- the workforce of the cultivator and their family must constitute at least one-third of the labor required for the cultivation of the land.
It is not sufficient to be a direct cultivator to be able to exercise the right of pre-emption; other criteria must also be met, which we list below.
Necessary Conditions for Exercising the Right
To be able to exercise the agricultural pre-emption right, a person must satisfy a cumulative series of subjective and objective conditions, defined by a regulatory framework centered on Law no. 590 of May 26, 1965 and Law no. 817 of August 14, 1971. The requirements are listed below with the relevant legal excerpts.
1. Subjective Qualification of the Entitled Party
The entitled party must fall into one of the following categories:
-
Neighboring Direct Cultivator:
“Said pre-emption right… also belongs to: … 2) the direct cultivator who owns land bordering the land offered for sale…”
-
Neighboring Professional Agricultural Entrepreneur (IAP): The law has also extended the right to IAPs.
“…also belongs to: … 2-bis) the professional agricultural entrepreneur registered with the agricultural social security system who owns land bordering the land offered for sale…”
Source: Law no. 817 of August 14, 1971, Art. 7, as amended by D.Lgs. 99/2004
-
Agricultural Partnership: The right is also granted to partnerships under certain conditions.
“The exercise of the pre-emption or redemption right… also belongs to the agricultural partnership if at least half of the partners possess the qualification of direct cultivator as resulting from the registration in the special section of the business register…”
Source: D.Lgs. no. 99 of March 29, 2004, Art. 2
-
Agricultural Cooperative Society: Cooperatives can also exercise the pre-emption.
“The exercise of the pre-emption or redemption right… also belongs to cooperative societies… if at least half of the directors and members possess the qualification of direct cultivator…”
Source: D.L. no. 91 of June 24, 2014, Art. 7-ter
2. Objective Condition of the Land for Sale
The right of the neighbor is subject to the condition that there are no other direct cultivators with a title on the land for sale.
“…provided that no sharecroppers, settlers, tenants, participants, or emphyteutic leaseholders who are direct cultivators are settled on it.”
3. Additional Requirements for the Entitled Party
These conditions, originally provided for by Law 590/1965, also apply to the neighbor.
-
Minimum period of cultivation of one’s own land:
“…provided that they have cultivated the land for at least two years…”
Source: Law no. 590 of May 26, 1965, Art. 8, as amended by Art. 7 of L. 817/1971 which reduced the term from four to two years.
-
No sale of rural land in the preceding two-year period:
“…has not sold, in the preceding two-year period, other rural lands…”
-
Size Limit (Working Capacity):
“…and the land for which they intend to exercise the pre-emption, in addition to any others they may own in property or emphyteusis, does not exceed three times the area corresponding to their family’s working capacity.”
4. Preference Criteria in Case of Multiple Neighbors
If several entitled neighbors wish to purchase, the law establishes an order of preference.
“For the purposes of exercising the pre-emption or redemption right… in the case of multiple neighboring parties, the preferential criteria are understood to be, in order: the presence as participants in the respective enterprises of direct cultivators and professional agricultural entrepreneurs aged between 18 and 40, or in cooperatives for the associated management of the land, the number of them, as well as the possession by them of adequate knowledge and skills…”
Source: D.Lgs. no. 228 of May 18, 2001, Art. 7
Verification of Entitled Parties
To verify the presence of potential holders of the agricultural pre-emption right, the first step is to go to the Land Registry (Catasto) to obtain a parcel map and the deeds of the neighboring lands, from which the tax codes of the respective owners will be obtained. Subsequently, using these tax codes, a business registration report (visura camerale) must be requested from the Chamber of Commerce for each neighbor. If this search reveals no registration as a “Direct Cultivator” (CD) or “Professional Agricultural Entrepreneur” (IAP) in the special section of the Business Register, one can be reasonably assured, as the absence of such a qualification is a fundamental element that excludes the possibility of exercising the right of pre-emption.