Abstract
Questo documento analizza i requisiti di abitabilità per i locali a uso residenziale in Italia. Vengono descritti sia gli standard storici stabiliti dal D.M. del 5 luglio 1975, sia le nuove e significative deroghe introdotte dall’Accordo “Salva Casa” del 2025, con un focus sulle condizioni di applicabilità per immobili ristrutturati. Viene inoltre evidenziato lo stato di adozione di tali normative da parte del Comune di Cairo Montenotte e le scadenze pertinenti.
Requisiti di Abitabilità: Normativa Storica e Nuove Deroghe (“Salva Casa”)
L’abitabilità di un immobile è certificata tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), come disciplinato dall’Art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). I requisiti igienico-sanitari sono stati storicamente definiti da una normativa nazionale, ma l’Accordo Stato-Regioni del 30 luglio 2025, in attuazione del “Decreto Salva Casa”, ha introdotto importanti deroghe.
1. Normativa Storica (D.M. 5 luglio 1975)
La normativa nazionale di riferimento che stabilisce i requisiti minimi standard per i locali di abitazione rimane il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Questi requisiti si applicano in via generale, a meno che non si ricada nelle specifiche deroghe.
- Altezza Minima (Art. 1): L’altezza interna utile del locale deve essere di almeno 2,70 metri.
- Superficie Minima (Art. 2):
- Camera per una persona: minimo 9 mq.
- Camera per due persone: minimo 14 mq.
- Illuminazione Naturale (Art. 5): La stanza deve essere dotata di una finestra apribile la cui superficie non sia inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
- Riscaldamento (Art. 4): L’alloggio deve essere dotato di un impianto di riscaldamento adeguato.
2. Nuove Deroghe per Immobili Ristrutturati (Accordo “Salva Casa” 2025)
In data 30 settembre 2025 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (Serie Generale n. 227) l’Accordo sancito in Conferenza Unificata che, in attuazione del “Decreto Salva Casa” (decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69), introduce significative deroghe ai requisiti storici.
Come riportato dalla comunicazione del Comune di Cairo Montenotte, le nuove tolleranze sono:
- Altezza Minima in Deroga: L’agibilità è ammessa per locali con un’altezza interna fissa di 2,40 metri.
- Superficie Minima in Deroga (per mono-stanza): Per gli alloggi mono-stanza sono consentite le seguenti superfici minime:
- Fino a 20 m² per una persona.
- Fino a 28 m² per due persone.
Condizioni di Applicabilità: Queste deroghe sono valide solo se l’immobile:
- È frutto di un intervento di recupero o ristrutturazione che ha portato a un miglioramento igienico-sanitario.
- Rispetta i requisiti di adattabilità previsti dal D.M. 236/1989 (normativa sulle barriere architettoniche).
3. Specificità per il Comune di Cairo Montenotte
L’Accordo stabilisce precise scadenze per l’adeguamento della modulistica da parte degli enti locali.
«I comuni, in ogni caso, adeguano la modulistica in uso sulla base delle previsioni del presente accordo entro e non oltre il 30 ottobre 2025.»
— Accordo 30 luglio 2025, Art. 1, Comma 2 (Gazzetta Ufficiale)
La comunicazione ufficiale del Comune di Cairo Montenotte in data 14 ottobre 2025 chiarisce di aver già adempiuto:
«Sui portali SUE e SUAP […] sono già state recepite le modifiche […] i modelli aggiornati sono disponibili, con layout ottimizzato e riferimenti normativi integrati.»
Questo indica che il Comune è già pienamente operativo con la nuova modulistica unificata. Per qualsiasi intervento di ristrutturazione, è quindi possibile fare riferimento a queste nuove e più permissive regole, previa verifica tecnica della sussistenza di tutte le condizioni richieste dalla norma.
Legal Notes on Habitability and Change of Use
Abstract
This document analyzes the habitability requirements for residential premises in Italy. It outlines both the historical standards set by the Ministerial Decree of July 5, 1975, and the significant new derogations introduced by the “Salva Casa” (House-Saving) Agreement of 2025, focusing on the conditions for their application to renovated properties. It also highlights the adoption status of these regulations by the Municipality of Cairo Montenotte and the relevant deadlines.
The habitability of a property is certified through the “Segnalazione Certificata di Agibilità” (SCA), as governed by Art. 24 of D.P.R. 380/2001 (Consolidated Building Act). The hygienic-sanitary requirements have historically been defined by national law, but the State-Regions Agreement of July 30, 2025, implementing the “Salva Casa” Decree, has introduced important derogations.
1. Historical Regulation (M.D. July 5, 1975)
The primary national regulation establishing standard minimum requirements for residential premises remains the Ministerial Decree of July 5, 1975. These requirements apply generally, unless specific derogations are met.
- Minimum Height (Art. 1): The internal usable height must be at least 2.70 meters.
- Minimum Area (Art. 2):
- Room for one person: minimum 9 sqm.
- Room for two people: minimum 14 sqm.
- Natural Lighting (Art. 5): The room must have an openable window with a surface area no less than 1/8 of the floor area.
- Heating (Art. 4): The accommodation must be equipped with an adequate heating system.
2. New Derogations for Renovated Properties (“Salva Casa” Agreement 2025)
On September 30, 2025, the Agreement sanctioned in the Unified Conference was published in the Official Gazette (General Series No. 227). Implementing the “Salva Casa” Decree (Law-Decree No. 69 of May 29, 2024), it introduces significant derogations from historical requirements.
As reported by the announcement from the Municipality of Cairo Montenotte, the new allowances are:
- Minimum Height in Derogation: Habitability is permitted for premises with a fixed internal height of 2.40 meters.
- Minimum Area in Derogation (for studio/single-room units): For single-room accommodations, the following minimum areas are allowed:
- Up to 20 m² for one person.
- Up to 28 m² for two people.
Conditions for Applicability: These derogations are valid only if the property:
- Is the result of a recovery or renovation project that has led to a hygienic-sanitary improvement.
- Complies with the adaptability requirements of M.D. 236/1989 (regulations on architectural barriers).
3. Specifics for the Municipality of Cairo Montenotte
The Agreement sets clear deadlines for local authorities to adapt their forms.
“Municipalities, in any case, shall adapt the forms in use based on the provisions of this agreement no later than October 30, 2025.”
— Agreement of July 30, 2025, Art. 1, Paragraph 2 (Official Gazette)
The official announcement from the Municipality of Cairo Montenotte dated October 14, 2025, clarifies that it has already complied:
“On the SUE and SUAP portals […] the modifications have already been implemented […] the updated models are available, with an optimized layout and integrated regulatory references.”
This indicates that the Municipality is already fully operational with the new unified forms. For any renovation project, it is therefore possible to refer to these new, more permissive rules, subject to a technical verification that all conditions required by the law are met.