Abstract
Queste note definiscono i confini legali e le linee guida operative per la manutenzione e i miglioramenti eseguiti dai residenti di Coliving Liguria. Si stabilisce una netta distinzione tra la “manutenzione ordinaria” (un obbligo a carico del residente), i “miglioramenti spontanei” (un’opzione a discrezione del residente) e la “manutenzione straordinaria” (di esclusiva competenza del proprietario). L’obiettivo è creare un quadro che permetta la cura e il miglioramento degli spazi, minimizzando i rischi legali per il proprietario.
1. Il Principio Base: La Manutenzione Ordinaria
Come definito in Limiti Legali del Volontariato, ogni residente (sia esso inquilino o comodatario) ha l’obbligo legale di occuparsi della manutenzione ordinaria.
- Fonte Legale: L’obbligo deriva dagli art. 1576 e 1609 del Codice Civile per la locazione e, per il comodato, dal dovere di custodia dell’art. 1804 c.c.
- Scopo: Lo scopo di questa manutenzione non è “migliorare” l’immobile rispetto allo stato iniziale (documentato da un verbale di consegna), ma conservarlo e gestirne la normale usura quotidiana. Il residente non ha alcun obbligo contrattuale di eseguire un piano di ristrutturazione.
2. Il Ruolo del Proprietario: Definire lo Standard, non il Compito
Il mio ruolo come proprietario non è quello di dirigere i lavori, ma di definire gli standard e verificare il rispetto degli obblighi.
- Le Linee Guida di Stile (Ammesso): Posso fornire un documento (“manuale della casa” o “linee guida di stile”) che specifica i materiali, i colori e le finiture da utilizzare per qualsiasi intervento, al fine di mantenere l’identità estetica di Coliving Liguria. Questo non è un ordine di lavoro, ma una regola da rispettare nel caso in cui un residente decida di intervenire.
- Il Controllo (Ammesso): Posso verificare periodicamente che l’immobile sia mantenuto in buono stato e, in caso di negligenza, posso sollecitare il residente a compiere il suo dovere di manutenzione ordinaria, come previsto dal contratto.
3. I Miglioramenti Spontanei: Un’Area di Attenzione
Può capitare che un residente, di sua iniziativa e per vivere in un ambiente migliore, decida di eseguire un lavoro di miglioria che va oltre la manutenzione ordinaria (es. tinteggiare una parete che era già in buono stato).
-
Scenario a Basso Rischio: Il residente decide, si procura i materiali e fa il lavoro in autonomia. In questo caso, essendo un’azione puramente spontanea e a sue totali spese, la tua responsabilità è minima.
-
Scenario a Rischio (il tuo esempio): L’Accordo sul Rimborso Materiali Tu proponi uno scenario in cui “ci si accorda” affinché tu paghi i materiali per un lavoro che il residente decide “spontaneamente” di fare. Sebbene ben intenzionata, questa pratica entra in una zona grigia legale e non è esente da rischi.
- Rischio 1: Perdita della “Spontaneità”: L’esistenza di un “accordo”, anche se verbale, rende l’atto meno spontaneo e più simile a un incarico. Un ispettore potrebbe interpretarlo come: “Io ti do i materiali (beneficio economico) e tu fornisci la manodopera”. Questo assomiglia a un rapporto di lavoro atipico e non dichiarato.
- Rischio 2: La Responsabilità del Committente: Anche se non lo organizzi, nel momento in cui finanzi parte dell’opera (i materiali) e ne sei a conoscenza, stai di fatto agendo come Committente. Come abbiamo visto, il D.Lgs. 81/2008 sulla sicurezza ti impone di verificare l’idoneità di chi esegue i lavori. Permettendo a una persona non qualificata di operare, anche solo con materiali pagati da te, ti assumi una responsabilità diretta in caso di infortunio.
Conclusione e Linea Guida Operativa
Per concludere, la strategia più sicura è mantenere una separazione netta.
- Manutenzione Ordinaria: È un dovere del residente, che la esegue in autonomia. Tu puoi solo verificare che venga fatta.
- Miglioramenti Spontanei: Per minimizzare i rischi, l’iniziativa, l’esecuzione e anche i costi (inclusi i materiali) dovrebbero rimanere interamente a carico del residente. È una sua scelta per migliorare il suo comfort personale.
- Lavori Utili per Te: Se un miglioramento proposto da un residente è un lavoro che tu stesso avresti voluto fare e che porta un valore aggiunto significativo alla tua proprietà, la strada maestra non è rimborsare i materiali, ma inquadrare l’operazione legalmente:
- O incarichi un professionista esterno.
- O, se il residente è qualificato, gli offri un contratto di prestazione occasionale (CPO) per quel lavoro specifico, pagandolo regolarmente e garantendogli la copertura assicurativa.
Questo approccio, sebbene più rigido, è l’unico che ti protegge completamente, trasformando le “zone grigie” in rapporti chiari e legalmente inattaccabili.