Necessita Planimetria Quotata

Necessità Planimetria Quotata per SCIA

Abstract

Questo documento definisce le specifiche tecniche per la Planimetria Quotata necessaria alla presentazione della SCIA ricettiva. Questo elaborato è indispensabile per dimostrare la conformità ai Requisiti Igienico-Sanitari ASL Savona e deve essere redatto da un tecnico abilitato (Geometra/Architetto).

Obiettivo del Documento

L’obiettivo è ottenere un elaborato grafico che:

1. Rappresenti fedelmente lo stato di fatto degli immobili (Casa del Forno e Casa del Noce).
2. Evidenzi la legittimità urbanistica preesistente (Stato Legittimo ante-1967).
3. Sia idoneo alla valutazione igienico-sanitaria da parte dell’ASL (vedi Requisiti Igienico-Sanitari ASL Savona).

Distinzione Fondamentale: Perizia vs Planimetria

• Perizia Giurata (Già in possesso): Attesta la regolarità urbanistica legale. È il nostro “scudo”.
• Planimetria Quotata (Da produrre): È la “fotografia tecnica” per l’ASL. Serve a verificare superfici, altezze e posti letto. Non deve essere una semplice stampa catastale, ma un elaborato tecnico specifico in scala 1:100 o 1:50.

Il Documento da Produrre: Planimetria Quotata per SCIA

Come specificato nella Checklist di Inizio Attività alla Fase 2, è necessario predisporre una planimetria quotata in scala (1:100 o 1:50) con indicazione dei posti letto, firmata dal tecnico.

Questo elaborato deve essere un documento tecnico specifico per l’attività ricettiva, non una semplice stampa della planimetria catastale. Può essere derivato dalle planimetrie catastali esistenti, ma deve essere rielaborato graficamente per includere tutte le informazioni richieste dalla normativa.

Per quanto riguarda la scala, è obbligatorio utilizzare il rapporto 1:100 oppure 1:50. Il formato suggerito è A3 o A4 per praticità di stampa e caricamento digitale sul portale SUAP.

Contenuti Tecnici Obbligatori e Stato Legittimo dell’Esistente

La planimetria deve riportare, per ciascuna unità immobiliare (Casa del Noce e Casa del Forno), una serie di informazioni specifiche per ogni locale. Tuttavia, è fondamentale comprendere il principio della cristallizzazione dello stato legittimo prima di procedere con i rilievi.

Il Principio dello Stato Legittimo per Edifici Storici

Per gli edifici costruiti prima del 1967, e a maggior ragione per quelli ante-1942 come le nostre unità, lo “stato legittimo” dell’immobile è quello desumibile dai documenti probanti dell’epoca, in particolare dalle planimetrie catastali di primo impianto (DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis). Questo significa che se una stanza risulta classificata al catasto come “camera da letto” fin dall’origine, quella destinazione d’uso è legittima e cristallizzata, indipendentemente dal fatto che rispetti o meno i requisiti dimensionali moderni.

La Legge Regionale Liguria n. 1/2024, articolo 27, prevede espressamente “Deroghe ai requisiti igienico-sanitari” per edifici esistenti di interesse storico, culturale e architettonico, quando la conformazione strutturale non permette il raggiungimento delle soglie dimensionali senza alterazioni significative. Questo è esattamente il nostro caso.

In concreto, se al momento dell’acquisto come ditta individuale le planimetrie catastali segnavano determinate stanze come “camere da letto”, quelle stanze possono continuare a essere utilizzate come camere affittabili anche se hanno altezze inferiori a 2,40 metri o rapporti aeroilluminanti non conformi agli standard moderni, purché non si effettuino modifiche strutturali che richiedano un cambio di destinazione d’uso.

Contenuti Obbligatori della Planimetria Quotata

La planimetria quotata deve contenere tutti gli elementi necessari per permettere al SUAP e all’ASL di verificare la conformità igienico-sanitaria dell’attività ricettiva. Di seguito l’elenco completo e dettagliato:

1. Informazioni Generali dell’Elaborato

• Intestazione: “Planimetria Quotata per SCIA Attività Ricettiva”
• Identificazione immobile: Nome (es. “Casa del Noce”), indirizzo completo
• Dati catastali: Foglio, Particella (o Mappale), Subalterno
• Scala di rappresentazione: 1:100 o 1:50 (obbligatorio)
• Data del rilievo
• Firma, timbro e numero d’iscrizione all’albo del tecnico abilitato

2. Per Ogni Locale (misurato e riportato)

• Perimetro quotato: dimensioni lineari in metri di ogni parete (lunghezza × larghezza)
• Superficie netta calpestabile: espressa in mq per ogni vano
• Altezza utile interna: misurata dal pavimento finito al soffitto finito, anche se inferiore a 2,40m
• Destinazione d’uso: corrispondente a quella catastale (es. “Camera da letto”, “Cucina”, “Bagno”, “Soggiorno”)
• Volume: opzionale ma consigliato, calcolato come superficie × altezza media

3. Per le Camere Destinate agli Ospiti

• Numero di posti letto: indicato numericamente e con simboli grafici (rettangoli in scala)
• Posizionamento indicativo dei letti: con orientamento e dimensioni indicative
• Superficie finestrata: misura in mq delle finestre apribili
• Rapporto aeroilluminante: espresso in frazione (es. 1/14, 1/16) calcolato come (superficie finestre / superficie pavimento)

4. Servizi Igienici

• Posizionamento di: WC, bidet (se presente), lavabo, vasca/doccia
• Superficie del bagno in mq
• Tipo di ventilazione: naturale (con superficie finestra) o meccanica (VMC)

5. Altri Elementi Tecnici

• Porte: larghezza di passaggio netto (cm) e verso di apertura (indicato con arco)
• Finestre: dimensioni e tipologia di apertura (a battente, scorrevole, vasistas)
• Scale: se presenti, con indicazione alzata/pedata e senso di salita
• Vie di fuga: percorsi di evacuazione evidenziati con frecce
• Impianti principali: posizione di caldaia, quadro elettrico, collocazione prevista estintori
• Nord geografico: orientamento dell’edificio

6. Legenda e Note

• Simboli utilizzati (convenzioni grafiche UNI)
• Note esplicative su eventuali deroghe o caratteristiche particolari
• Riferimento a stato legittimo per edifici storici (se applicabile)

Utilizzo dei Dati Catastali come Base di Partenza

È possibile e consigliabile utilizzare le planimetrie catastali esistenti come base di partenza per la redazione della planimetria quotata. In particolare:

Elementi che possono essere ripresi direttamente dal catasto:

• Perimetro generale dell’unità immobiliare
• Distribuzione interna degli ambienti (muri portanti e tramezzi)
• Destinazione d’uso dei locali (se corrispondente allo stato di fatto)
• Posizione di porte e finestre
• Riferimenti catastali (foglio, particella, subalterno)

Misure che devono essere verificate/integrate con rilievo diretto:

• Quote lineari precise: le planimetrie catastali non sempre riportano misure esatte o sono in scala precisa. Il geometra deve verificare le dimensioni reali mediante rilievo strumentale (metro laser, flessometro)
• Altezze interne: mai presenti nelle planimetrie catastali, devono essere rilevate stanza per stanza
• Superficie finestrata apribile: il catasto indica la presenza di finestre ma non la superficie utile per il calcolo aeroilluminante
• Rapporto aeroilluminante: deve essere calcolato ex novo in base alle misure reali
• Posizionamento posti letto: ovviamente non presente al catasto, deve essere progettato

Procedura consigliata:

1. Partire dalla planimetria catastale depositata (formato DXF/DWG se disponibile)
2. Sovrapporre il rilievo metrico reale per verificare/correggere le quote
3. Integrare con le misure mancanti (altezze, superfici finestre)
4. Aggiungere gli elementi specifici per la SCIA (posti letto, rapporti aeroilluminanti, vie di fuga)
5. Rielaborare graficamente in scala 1:100 o 1:50 con tutti i dati completi

Questa metodologia permette di risparmiare tempo ed evitare errori, pur mantenendo la precisione e completezza richieste dalla normativa SCIA.

La Dichiarazione Professionale del Geometra

Il geometra deve firmare e timbrare professionalmente ogni planimetria. Non si tratta di una pura formalità: con la firma, il tecnico si assume la responsabilità legale della veridicità delle misure dichiarate.

Il documento deve contenere un’intestazione formale del tipo “Elaborato Tecnico per SCIA Attività Ricettiva”, con l’indicazione dell’immobile (Casa del Noce o Casa del Forno), l’ubicazione completa e i riferimenti catastali (Foglio, Particella, Subalterno).

Il geometra deve attestare che la planimetria quotata nella scala indicata rappresenta fedelmente lo stato di fatto dell’immobile e che le superfici e le altezze sono state rilevate strumentalmente, indicando la data del rilievo. La dichiarazione deve essere corredata da firma autografa e timbro professionale.

Questo documento diventerà parte integrante della pratica SCIA e sarà soggetto a eventuali controlli da parte del SUAP o di altri enti preposti. La firma del geometra costituisce quindi anche una tutela legale per il titolare dell’attività in caso di verifiche ispettive.

Coordinamento con Altri Adempimenti Tecnici

La planimetria quotata si inserisce in un quadro più ampio di adempimenti tecnici necessari per l’avvio dell’attività, come dettagliato in Adempimenti per l’avvio di Attività Ricettiva.

Parallelamente alla redazione delle planimetrie, è necessario procedere con la certificazione degli impianti. A tale scopo, abbiamo predisposto il documento Cercasi Perito per DiRi che definisce l’incarico per ottenere la Dichiarazione di Rispondenza degli impianti elettrici e termici, requisito indispensabile per la Fase 1 della checklist.

Inoltre, come specificato nel documento Cercasi Tecnico Sistemi Antincendio, è necessario installare i presidi antincendio obbligatori (estintori, rilevatori di gas e CO) previsti dalla Legge 191/2023. La loro posizione dovrà essere coerente con quanto indicato nelle planimetrie che il geometra produrrà.

Tempistiche Operative

Data la necessità di coordinare tutte le certificazioni tecniche (impianti elettrici/gas, sistemi antincendio, planimetrie) prima dell’invio della SCIA, è fondamentale che il geometra possa completare il lavoro in tempi rapidi.

Come indicato nei documenti relativi agli altri professionisti, la disponibilità per gli interventi tecnici è tassativamente a partire dal 3 Dicembre 2025, dopo le ore 17:00. Sarebbe ideale che anche il geometra potesse effettuare il sopralluogo per i rilievi planimetrici nello stesso arco temporale (pomeriggio del 3 Dicembre o giornate del 4-5 Dicembre), in modo da sincronizzare tutti gli adempimenti.

Il geometra dovrà effettuare un sopralluogo mirato anche se ha già redatto la perizia, poiché in questo caso sono necessarie misurazioni specifiche delle altezze interne, delle superfici finestrate e una verifica puntuale dei locali che saranno destinati agli ospiti. Durante il sopralluogo sarà utile concordare direttamente il layout definitivo dei posti letto per ciascuna camera.

Output Finale e Consegna

Il lavoro del geometra si intende concluso con la consegna di planimetrie in formato PDF firmate digitalmente, idonee per il caricamento sul portale telematico del SUAP, insieme a copie cartacee originali firmate e timbrate da conservare agli atti.

È inoltre consigliabile richiedere anche il file sorgente in formato editabile (DWG o DXF), che potrebbe risultare utile per eventuali future variazioni o aggiornamenti senza dover ripartire da zero.

Una volta ricevute le planimetrie definitive, sarà possibile completare la Fase 2 della Checklist di Inizio Attività e procedere con l’invio della SCIA al SUAP di Cairo Montenotte, dando così avvio formale all’attività ricettiva.

Fonti Normative di Riferimento

Questa documentazione si basa sulle seguenti fonti normative:

Normativa Nazionale:

• DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), in particolare:
  • Art. 9-bis, comma 1-bis: cristallizzazione dello stato legittimo per edifici ante-1967
  • Art. 22: SCIA per attività produttive e commerciali
• D.M. 5 luglio 1975: Requisiti igienico-sanitari per abitazioni (rapporto aeroilluminante 1/8)
• Legge 191/2023: Obblighi di sicurezza e presidi antincendio per attività ricettive

Normativa Regionale Liguria:

• Legge Regionale n. 1 del 6 febbraio 2024 “Testo Unico in materia di strutture turistico ricettive e di locazioni brevi”:
  • Art. 27: “Deroghe ai requisiti igienico-sanitari” per edifici esistenti di interesse storico, culturale e architettonico
  • Allegato A: Requisiti minimi per strutture extralberghiere
• Regolamento Regionale attuativo L.R. 1/2024: disposizioni tecniche per CAV e affittacamere

Documenti Tecnici ASL2 Savonese:

• Linee guida ASL2 per requisiti igienico-sanitari strutture ricettive provincia di Savona
• Modulistica e check-list SUAP per SCIA attività ricettive

Normativa Comunale Cairo Montenotte:

• Regolamento Edilizio Comunale: requisiti per altezze, rapporti aeroilluminanti, superfici minime
• Regolamento SUAP: procedure amministrative per SCIA e CIN